アパート経営の法人化を検討している方の多くは、節税対策や資金調達のしやすさなど法人化のメリットを知りたいと考えていらっしゃるでしょう。一方で、いつ法人化すべきなのか、設立や運営にかかる費用や税務面のリスクも気になるのではないでしょうか。
そこで本記事では、アパート経営を法人化する適切なタイミングや、法人化のメリット・デメリットを紹介します。また、法人化を進める際の具体的な流れもステップごとに解説します。
「法人化すべきか迷っている」「法人化の手続きがよく分からない」と感じていらっしゃる方はぜひ最後までご覧ください。
アパート経営法人化のタイミングは？
アパート経営を法人化するタイミングは、法人化によって得られる税制上の優遇措置や資金調達のしやすさを活用できる状況になった時です。具体的には以下が検討すべきタイミングです。
- 課税所得が900万円を超える時
- 売上が1,000万円を超えた時
- 事業拡大で資金調達が必要になった時
個人事業の場合、所得には累進課税が適用され、所得が増えるほど税負担も増加します。900万円までは個人事業の所得税の方が低いですが、900万円を超えると個人事業の所得税が法人税を上回ってきます。
そのため、課税所得が900万円を超える時が法人化のタイミングになります。
また、年間売上が1,000万円を超えた場合も法人化を検討する好機です。なぜなら、売上がこの金額を超えると、その翌々年から消費税の納税義務が生じるためです。
なお、法人化すると、新たに設立された法人の基準で消費税の納税義務が判断され、最大２年間は消費税の納付を猶予される可能性があります。
アパート経営拡大のため、融資を受ける必要がある場合も法人化を検討すべきタイミングです。法人化すると、金融機関からの信用度が向上し、融資の審査が有利に進むことが期待できます。
また、金融機関によっては法人に対してより好条件の融資を提供するケースもあるため、資金調達を視野に入れた法人化は有効な戦略になるでしょう。
このように、法人化のタイミングは所得や売上の状況、事業の拡大計画などを総合的に考慮して判断することが大切です。適切なタイミングで法人化を行うと、税負担の軽減や事業の成長を促進する効果が期待できます。
アパート経営を法人化するメリット
アパート経営者を法人化すると、主に節税や融資獲得が有利になることが期待できます。どのようなメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。
節税効果がある
アパート経営を法人化するメリットの一つは、節税効果が期待できる点です。個人事業主として経営を続ける場合、所得が増えるにつれて税率が上がる累進課税が適用されます。例えば、課税所得が800万円を超えると所得税率は23％になり、900万円に達すると33％まで引き上げられます。
一方で、法人として経営する場合、法人税の税率は課税所得800万円までの部分は15％、800万円を超えた部分は23.2％の税率になります。そのため、一定の所得を超えると、法人化した方が税負担が軽減される効果が期待できるのです。
経費計上の範囲拡大
経費として計上できる範囲が広がる点もメリットの一つです。個人事業主の場合、経費として認められる項目には一定の制限があり、事業に直接関わる費用のみが対象となります。しかし、法人化すると、役員報酬や退職金、福利厚生費、社宅費など、幅広い支出を法人の経費として計上できるようになります。
例えば、個人事業主が自身の生活費や家賃を事業の経費として計上することは難しいですが、法人化し、自身を法人の役員として社宅を提供すると、一定の要件を満たせば社宅費用が経費になります。また、役員報酬を適切に設定すると、税負担を最適化できるようになります。
さらに、家族を雇用して支払った給与も経費にできます。法人では、役員報酬や給与、旅費交通費や出張手当、法人保険料など多くの費用を経費計上でき、課税所得が引き下げやすくなります。なお赤字の場合、法人は最大10年間の繰越も可能です。
資金調達の容易化
法人化すると社会的信用が増し、銀行からの融資が受けやすくなる点もメリットです。個人事業主としての借入れは、事業主個人の信用力に依存するため、融資の審査が厳しくなり、借入可能額も限られる傾向にあります。一方、法人化すると、法人としての信用が構築され、金融機関からの評価も向上します。
また、法人は事業計画書や財務諸表を整備しやすく、より銀行からの融資を受けやすくなります。さらに、法人は株式発行や社債発行といった多様な資金調達手段を活用でき、より大規模な事業展開が可能になります。
相続税対策
法人化は相続税対策にもメリットを発揮します。個人が所有する不動産や事業資産を法人化すると、それらの資産の相続税評価額が法人の株式評価に置き換わり、分割しやすくなります。また、生前贈与では年間110万円のお金を渡すと贈与税の対象になりますが、法人から役員報酬として所得を受け取ると原則贈与になりません。
結果、生前に財産を分散し、相続財産を減らせます。さらに、法人を活用して役員退職金を支給すれば、退職所得控除や死亡退職金の非課税枠を利用できるため、さらに税負担が抑えられます。
責任の限定化
法人は「有限責任」であり、出資額以上の債務を負わない点がメリットです。法人が借入れをした場合、基本的にその返済義務は法人にあり、個人財産に影響は及びません。また、トラブルや損害賠償の際も、法人の資産の範囲内で対応するため、個人の資産が直接差し押さえられるリスクを回避できます。
一方、個人事業主は「無限責任」であり、全ての債務に責任を負います。経営に関するすべての責任はオーナー個人に直接降りかかり、入居者とのトラブルや災害による損害賠償なども、オーナー自身が責任を負うことになります。
アパート経営を法人化するデメリット
アパート経営を法人化すると、節税や社会的信用向上および責任の限定化などに効果があることがわかりましたが、法人化はよい事だけではありません。ここからは法人化のデメリットもみていきましょう。
設立・運営費用がかかる
アパート経営を法人化する際には、設立時の登記費用や登録免許税、司法書士への報酬などの初期費用が発生します。さらに、法人運営には定期的な会計処理が必要になり、税理士への依頼費用がかかる場合があります。
個人経営と比べて運営コストが増えるため、法人化すると節税効果よりも負担の方が大きくなってしまう可能性があります。資金計画をしっかり立てないと、経営の負担が増えてしまう点はデメリットです。
社会保険の加入義務
法人化すると、社会保険（健康保険・厚生年金）の加入が義務付けられます。個人事業主なら国民健康保険と国民年金のみで済みますが、法人化すると会社負担の社会保険料が発生し、経営コストが増加します。特に、役員が家族のみの小規模経営でも加入義務があるため、負担が大きくなる可能性があります。
赤字でも税金支払いの義務がある
法人は利益が出なくても法人住民税の均等割が課されるため、最低でも年間約７万円の税金を支払う点がデメリットです。個人事業なら赤字の場合、税金負担はほぼ発生しませんが、法人では赤字で資金繰りが厳しい時期でも、一定の支出を覚悟しなければなりません。
アパート経営の収益が安定しない場合には、法人維持のコストが経営を圧迫する可能性があります。
税務調査のリスク
法人は個人事業主より税務調査を受ける確率が高く、調査時に不備があれば追徴課税される可能性があります。個人事業主時代の帳簿や領収書も保管し続けなければなりません。
法人化には税金面でのメリットが大きい一方で、運営費用や税務面での負担が増えることもあります。法人化を検討する際には、これらの利点とデメリットを十分に理解し、事前に計画を立てることが重要です。
アパート経営を法人化する時の手順
ステップ１：所有方式を決める
アパート経営の法人化では、まず法人がどのように不動産を所有するかを決定します。所有方式には以下の2つがあります。
- 1.建物のみ所有方式：法人が建物のみを所有し、土地は個人から借地する方式。初期費用を抑えられるが、法人が個人に地代を支払う必要がある。
- 2.土地建物所有方式：法人が土地と建物の両方を所有する方式。収益性が高いが、土地購入の資金が必要。
建物のみ所有方式を選ぶ場合は、「無償返還の届出」を税務署に提出し、権利金の認定課税を回避する必要があります。
ステップ２：法人を設立する
法人設立には、会社の必要事項を定めたり、書類を作成するなど以下の準備が必要です。
- 商号（会社名）、事業目的、所在地、取締役、資本金、営業年度の決定
- 会社の実印作成
- 定款の作成・公証人役場での認証
- 法務局での登記申請
- 税務署・市区町村へ法人設立届出書を提出
なお、資本金は建築費の４割くらい準備しておくのが目安です。また、家族に所得を分散させたい場合、取締役に加えるのも一つの方法です。
ステップ３：資金調達を行う
法人を設立したら、アパート建築や購入のための資金調達を行います。法人として融資を受ける際は、以下の点がポイントです。
- 不動産賃貸業専業の法人にすると、個人と同様の長期ローンを組める可能性が高くなる
- ハウスメーカーを通じて銀行を紹介してもらうと、融資がスムーズになりやすい
- 銀行によっては、法人設立直後の融資が難しいため、自己資金をある程度確保しておく
ステップ４：法人名義でアパートを発注する
法人設立後、法人名義でアパートの建築契約を締結します。これを個人名義で行ってしまうと、後で法人へ売却する必要が生じ、不動産取得税や登録免許税が二重に発生してしまう可能性があるため注意しましょう。無駄なコストを避けるためにも、アパートの発注を行うのは法人設立後にすることが重要です。
ステップ５：役員報酬を決定する
法人化後、代表者や取締役への役員報酬を決めます。役員報酬は以下のルールに注意が必要です。
- 増額は１年に一度しかできない（減額は可能）
- 法人の利益や税負担を考慮して設定する
- 初年度は特に収益が安定しないため慎重に決める
役員報酬を適切に設定すると、法人の利益を圧縮し、所得税と法人税のバランスを最適化するのに役立ちます。
まとめ
本記事では、アパート経営を法人化するタイミングやメリットとデメリット、法人化する時の流れを解説しました。これからアパート経営で法人化を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
なお、はぎぐち公認会計士・税理士事務所では、アパート経営の法人化に関するご相談も承っております。
どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
